宅基地转让协议无效？小心“空头协议”风险！

近日，四川省南江法院化解了一起因农村宅基地及房屋买卖引发的纠纷。原告尹某、吴某为更换宅基地及在农村建房，与蒲某乙私下签订协议，以2万元购买其从亲戚蒲某甲处受让的宅基地及房屋。然而，协议签订后，尹某在清理房屋时不慎引发火灾导致房屋损毁，后以“协议违法无法过户”为由起诉，要求确认合同无效并退款。

协议是否有效？

根据《土地管理法》第六十二条，“农村村民一户只能拥有一处宅基地”。本案中，尹某与吴某原已有一处宅基地及房屋，私下购买行为违反“一户一宅”强制性规定，协议自始无效。

责任如何划分？

原告已支付房款并实际使用房屋，但因协议违法无法过户；被告虽有配合过户意愿，但合同因违法而无效。最终，双方在法院调解下达成和解，被告将购房款退还给原告，原告对房屋损毁部分予以赔偿。    

交易风险需警惕

违法风险：私下转让宅基地可能因主体资格不符导致合同无效。

维权成本高：纠纷产生后，买方可能面临“钱房两空”困境。

法官释法：

《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”

第十一条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理……”

第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地……农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准……”宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的集体经济组织身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得。

宅基地关乎农民切身利益，交易须合法合规。切莫因贪图便宜或人情关系，签订“空头协议”，最终得不偿失！