【典型案例回眸】当事人意思表示真实的口头协议具有法律效力

刘某某诉朱某某房屋买卖合同案

■■基本案情■■

1993年12月21日，被告朱某某在资中县重龙镇购买一处房产，并取得该房所有权。1997年3月，被告之妻徐某甲因病死亡。1998年，朱某某将该处房产出卖给原告刘某某，并向刘某某出具了购房款的收条，将房屋所有权证、土地使用权证、房屋交付给了刘某某，后刘某某使用该房至今。但双方一直未办理房屋产权变更登记。之后原告刘某某请求确认诉争房屋归其所有，并要求被告履行房屋产权过户手续，朱某某以房屋买卖无效为由拒绝办理产权变更登记。

■■裁判结果■■

资中县人民法院经审理认为，本案诉争房屋所有权证上所登记的产权人为被告朱某某，朱某某于1998年将诉争房屋出卖与原告刘某某属行使物权的合法行为。本案原、被告虽未订立书面房屋买卖合同，但从朱某某出具给刘某某的购房款收据及将房屋所有权证、土地使用权证、房屋等交付给刘某某实际占有，使用18年之久，足以认定双方不仅具有房屋买卖的合意，且已形成房屋买卖事实，原、被告之间的房屋买卖合法有效。原告按约向被告履行了交付房款义务，被告理应按约向原告履行房屋产权变更登记义务。遂判决：诉争房屋归原告刘某某所有，被告朱某某协助原告刘某某办理房屋产权变更登记。

一审宣判后，朱某某提起上诉。内江市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。判决已发生法律效力。

■■典型意义■■

合同订立的形式有多种，并不仅仅限于书面形式的合同，口头订立的合同也具有法律效力，当事人应当依照诚实信用的基本准则自觉履行合同。司法实践中，有的当事人不守诚信，往往在庭审中对口头协议矢口否认。本案中，被告刘某某与原告朱某某尽管没有订立书面房屋买卖合同，也未办理房屋产权变更登记，但朱某某将房屋所有权证、房屋等交付给刘某某长期实际占有，可证明双方已形成房屋买卖的事实，其房屋买卖行为合法有效。诚实信用是社会主义核心价值观的重要内容，也是民事活动的基本准则。本案的判决有利于弘扬诚实信用的社会主义核心价值观，遏制恶意毁约行为，引导市场交易主体树立契约意识、恪守诚信。