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签了认购书,交的定金还能退吗?

  2015年3月某日周某与某投资有限责任公司(以下简称某投资公司)签订《商品房认购书》,并于同日向该投资公司交纳定金5万元。后周某与某投资公司就《商品房买卖合同》内容未达成一致,要求投资公司双倍返还定金,某投资公司予以拒绝,周某遂起诉至法院。

  周某向法院主张:在签订认购书时,某投资公司未向其出示约定的《商品房买卖合同》及其相关附件,也未就合同中涉及的格式条款进行说明,在签订认购书时该投资公司隐瞒了与订立合同相关的重要事实,双方就合同的主要条款无法达成一致,因某投资公司原因导致双方无法签订合同,应当双倍返还定金。某投资公司辩称:认购书是双方真实意思表示,合法有效,对双方具有约束力。认购书明确约定,认购人逾期两日未与被告签订商品房买卖合同,则出卖人有权将房屋出卖给他人,预交的定金不予退还。经双方举证,庭审调查后,法院在兼顾诚实信用、公平原则的情况下最终判决:某投资公司返还周某定金5万元。

  实践中,在正式房地产买卖合同签订之前,卖方与购买者签订认购书已是屡见不鲜的事情,那么,很多人不禁要问,认购书是否具有法律效力?认购书具体属于什么性质的合同?认购书签订后,不想买房了,定金能否退还?对此,笔者将根据自己的实践经验对前述问题一一作答。

  一、认购书具有法律效力,不可草率签订。

  认购书实质是合同。笔者认为合同的主体合法、客体存在、内容体现双方真实意思且不违反法律、法规就是一个有效受法律保护的合同。认购书不是购房的必经程序,只是卖方的习惯性做法。若有意签订,需留意认购书的内容,以及仔细审查卖方在认购书中约定的商品房买卖合同及其相关配套文件是否齐备,避免遭遇认购书陷阱。

  二、认购书的性质有本约和预约之分,视具体情况而定。

  认购书是指商品房买卖双方在签订商品房预售合同商品房现房买卖合同之前所签订的文书,是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。笔者认为根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”之规定,认购书属于预约合同,但认购书符合该解释第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。”之规定,认购书的性质应当为本约。上述案例中,因周某与某投资公司签订的认购书,明确约定在签订认购书后尚需签订商品房买卖合同及相应配套文件,且某投资公司未向周某收受购房款,故该认购书的性质应为预约。

  三、认购书签订后不想买房,定金能否退需考虑是谁的原因导致不能签订商品房合同。

  认购书的签订是为了进一步协商商品房买卖合同,不等同于商品房买卖合同,认购书根据法律规定应当适用定金法则。认购书签订后,如因为购买者的原因导致未能按约签订商品房买卖合同,则卖方有权不予退还定金;如因卖方原因导致未能签订商品房买卖合同,卖方应当双倍返还定金;因不可归责双方的事由,导致商品房买卖合同未能签订,卖方应当返还定金。上述案例中,因周某在签订认购书时未看见商品房买卖合同及其相关配套文件,后在协商阶段就合同内容未达成一致意见,故最终双方未能签订商品房买卖合同。法院最终认定因不可归责双方的事由导致商品房买卖合同未能签订,某投资公司应当返还周某五万元的定金。

  总而言之,认购书一旦签订,对双方均产生了法律效力,能否退还定金需据具体情况而定,认购书的签订不是商品房买卖合同签订的必经法律程序,不可盲目签订,否则将会严重影响您的利益。(四川坤弘律师事务所 
刘海燕

责任编辑:谢贤君
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